malina

Сигнатура: PLAbCBU
ECTS: 4,0
Статут: Задължителен
Семестър: 6 (летен, трети курс)
Аудиторни часове (общо): 60
Лекции: 30
Упражнения / Семинарни занятия: 30
Практика: 0
Самостоятелна подготовка: 60
Катедра: Градоустройство
Водещ преподавател: адв. Валентина Бакалова
Форма на оценяване: Изпит

Анотация: Дисциплината представя йерархията в администрацията, нейните задължения и права. Придобиват се познания за видовете институции в урбанистичната практика – тяхната структура, управление и система за финансиране. Създават се умения за общуване с представителите на администрацията и обществеността, както и отношение към организационните и контролиращи функции на администрацията.

Planning Administration: The subject presents the hierarchy in the administration, its obligations and rights. Students are acquainted with the type of institutions in urban administration, their structure, governance and financing. Skills are acquired for communication with the representatives of administration and society, and an attitude is developed towards the organisational and supervising functions of administration.

Повече за модула: В практиката си урбанистите общуват с различни административни нива и този модул предлага на студентите възможността да допълват знанията си за йерархията, задълженията на различните структури и ефективната комуникация помежду им. Студентите се запознават с видовете институции в урбанистичната практика – тяхната структура, управление и системи за финансиране. Съществена част от познанията, залегнали в модула, са различните процедури по създаване, одобряване и изменение на устройствените планове.

 

Трудов опит в администрацията

 

Учебна програма

І. Обща част

  1. Видове нормативни актове. Законови и подзаконови нормативни актове – Закон за нормативните актове, Конституция Република България.
  2. Система от държавни органи – Конституцията на Република България. Законодателна, изпълнителна и съдебна държавна власт. Правомощията на органите на изпълнителната власт (Закон за администрацията). Статут на държавния служител.
  3. Областта – орган за провеждане на регионална политика, за осъществяване на държавно управление по места и за осигуряване на съответствие между националните и местните интереси. Устойчиво развитие на административно-териториалните единици. Закон за регионално развитие.
  4. Местно самоуправление и местна администрация. Административно териториални единици. Европейска харта за местното самоуправление. Административно териториални промени (ЗАТУРБ, ЗМСМА). Понятие на землище.
  5. Актове на държавните органи. Видове актове. Понятие за административен акт. Видове административни актове. Нормативни, общи и индивидуални административни актове.
  6. Функции и правомощия на кмета на общината и на главния архитект на общината. Административен и съдебен контрол върху актовете на държавната и местната администрация.

ІІ. Специална част

  1. Нормативна уредба на устройството на територията. Правомощия на държавните и местните органи по устройството на територията. Правила и нормативи за устройство и застрояване. Специфични правила и нормативи към общите и подробните устройствени планове.
  2. Устройствени схеми и планове. Връзка между устройственото планиране и регионалното развитие.
  3. Устройство на отделните видове територии. Приемане на решения за изработване и одобряване на устройствени схеми и общи устройствени планове. Особености на устройствените схеми и на общите устройствени планове като общи административни актове.
  4. Изработване и одобряване на подробни устройствени планове. Органи. Възлагане на устройствените схеми и планове по реда на Закона за обществените поръчки. Браншови организации и проектантска правоспособност.
  5. Кадастрална основа и кадастрална карта. Специализирани кадастрални карти и регистри. Функции на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Опорен план.
  6. Основни принципи на ЗУТ за урегулиране на поземлените имоти. Сделки с поземлени имоти по член 15 и член 17 от ЗУТ.
  7. Общи правила за проектиране на мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. Отчуждаване и Градска комасация.
  8. Устройство на зелените системи в урбанизираните територии. Статут на озеленените площи в междублоковите пространства. Правила за преструктуриране на жилищните комплекси.
  9. Административноправни аспекти на изработването, приемането и влизането в сила на ПУП. Участие на обществеността, заинтересувани лица.
  10. Съгласувателни дейности и процедури в процеса на изработване и одобряване на общите и подробните устройствени планове (Закон за биологичното разнообразие и Закон за опазване на околната среда). Екологична оценка и Оценка за съответствието (част Екология на ОУП и на ПУП).
  11. Контрол върху актовете на държавните и местните органи в областта на устройството на територията. Необжалваемост и съдебен контрол.
  12. Правила и нормативи за устройството и застрояването на територията на Столичната община. Закон за устройството и застрояването на Столичната община Устройство на черноморското крайбрежие.
  13. Промяна на предназначението на земята по Закона за опазване на земеделските земи и по Закона за горите.

Презентации по теми от модула

 

Актуални въпроси на устройство на територията и строителството

 

Схеми към преработено издание на книгата от 2011 година

Списък на графичните приложения

Схема № 24. Общи правила за урегулиране по чл.17, ал.1 и ал.2 ЗУТ в жилищна зона за ниско застрояване

Графични приложения към нормативните актове от преработено издание на книгата

Актуални към 20-ти май 2011 година

KNIGA

Урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти в съответствие с член 16 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) – градска комасация

 

Оценка
Курсовият проект получи отлична оценка (6,00) и лична похвала от адвокат Валентина Бакалова

Резюме

1. Същност

a. Същност на градската комасация

Структурата на земеделските територии се различава от градската среда и често в нея се срещат дълги и тесни имоти, подходящи за съответните селскостопански дейности и затова е нужно преструктуриране и промяна на имотните граници, дори когато има проведени пътища, по които може да мине транспортната и техническа инфраструктура.

б. Тълкуване на законовия текст – смисъла на член 16

Член 16. (1) (Доп. – ДВ, брой 61 от 2007 година, в сила от 27-ми юли 2007 година) С подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната инфраструктура – публична собственост на озеленените площи, обединени в зелена система, и на общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто.

(2) Подробният устройствен план по ал. 1 се изработва на базата на кадастрална карта, одобрена по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

(3) Лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се определят със самия подробен устройствен план.

(4) В случаите по ал. 1 на всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. Когато имотът попада в различни устройствени зони, новообразуваният урегулиран имот се предоставя в зоната, в която имотът е имал преобладаващо местоположение. Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210.

(5) (Изм. – ДВ, брой 29 от 2006 година) Собствениците на поземлени имоти по ал. 4 придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части по ал. 1 от датата на влизане в сила на плана. За придобиването на собствеността на всеки отделен урегулиран поземлен имот кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно индивидуализиране на имота. В 7-дневен срок от влизане в сила на заповедта копие от нея се изпраща на службата по вписванията, а копие от одобрения план по ал. 1 – на Агенцията по геодезия, картография и кадастър – за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.

(6) Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти. Общината придобива отстъпените й части от поземлените имоти без вещни тежести.

(7) За територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план по решение на общинския съвет вместо плана по ал. 1 може да бъде създаден план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 110, ал. 1, т. 2.

planning-administration-15-1024

Член 16 ни дава възможност да променим имотните граници, както и да отделим от всеки имот част за социална и техническа инфраструктура с еднакъв процент за редукция. В член 15 е посочено кога се прилагат процедурите по член 16, а именно при първа регулация:

Член 15. (1) С подробен устройствен план по чл. 16 или по чл. 17 се урегулират само поземлени имоти, които не са били урегулирани с предишен подробен устройствен план. Урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране освен в предвидените в този закон случаи.

(2) С последващ подробен устройствен план могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.

(3) (Изм. – ДВ, брой 65 от 2003 година) Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.

(4) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – държавна собственост, договорът по ал. 3 се сключва по пазарни цени от областния управител в писмена форма.

(5) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – общинска собственост, договорът по ал. 3 се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма.

(6) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Заповедта за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между урегулирани поземлени имоти по реда на ал. 3, влиза в сила с издаването й и се съобщава на заявителите.

(7) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация по реда на ал. 3, се разрешава след представяне на окончателен договор по ал. 3, 4 или 5.

(8) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация по реда на ал. 3, не се разрешава, когато в резултат на изменението на плана за регулация планът за застрояване за съответните урегулирани поземлени имоти е в противоречие с действащите устройствени правила и нормативи.

(9) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Изменение на план за регулация по реда на ал. 3 се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи.

(10) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година) Изменение на план за регулация по реда на ал. 3 се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност, които са под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване на тези имоти характер и начин на застрояване.

(11) (Нова – ДВ, брой 65 от 2003 година, изм. – ДВ, брой 29 от 2006 година) Копия от влезлите в сила изменения на подробните устройствени планове по ал. 3 се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър след представяне на окончателен договор по ал. 3, 4 или 5.

2. Сравнение между процедурите по чл. 16 и традиционния метод за урегулиране и провеждане на транспортната и техническа инфраструктура, чрез обезщетяване

Член 16 ни дава възможност да проведем транспортната и техническата инфраструктура и едновременно с това да изградим зелената система и обектите за социални дейности без да обезщетяваме собствениците, от чиито имоти отделяме части, но той е свързан и с много трудна техническа задача – постигане на еднакъв коефициент на редукция, като когато това е невъзможно – допълнително могат да се сключат договори със собствениците.

3. Възможности и процент на редукция

Зелената система, обектите за социални дейности и техническата инфраструктура, за които се отнема територия по смисъла на чл. 16 трябва да обслужват гражданите от съответните имоти, т.е. пречиствателна станция за цялото селище или например социални жилища не са от допустимите дейности. Също така коефициентът на редукция трябва да бъде добре обмислен и да има съгласие от страна на обществото – новите урегулирани поземлени имоти винаги са по-скъпи от предишната земеделска земя, но хората не трябва да останат с впечатление, че са били ограбени.

4. Предимства и недостатъци

Основните предимства са свързани с факта, че всички имоти са „ощетени” еднакво като едновременно с това общината пести финансови ресурси по обезщетяване. Процедурите дават възможности за прегрупиране на имотите собственост на общината и формиране на районен център, но също така при тях се избягват случаите, в които някой имоти просто се стопяват и изчезват, ако през тях премине кръстовище.

Процедурите по член 16 не винаги са възможни, често трябва да се съобразяваме със съществуващо в земеделските територии застрояване. Освен това този начин на урегулиране е непознат и хората могат да останат с впечатление, че им „вземат“ земята. Трябва да се търси консенсус с обществото и бизнеса (социални обекти, изградени с публично-частно партньорство) по отношение на размера на коефициента на редукция, бъдещите дейности и функции и вида инфраструктура.

5. Приложение на процедурите

Първото и най-логично решение е едно „просто скалиране“ с коефициента на редукция като останалите площи до уличната регулационна линия останат за озеленяване, но с процедурите по член 16 територията може изцяло да се преструктурира – освен защитно озеленяване, да се формират градски паркове, районни обслужващи центрове и т.н., но не трябва да се прескача смисъла на закона и ако един имот е бил с дадена ориентация, излаз към природен обект, ако щете дори и гледка – това трябва да се запази.


Таблица 1. Сравнение между процедурите по член 16 и традиционния метод за урегулиране и провеждане на транспортната и техническа инфраструктура, чрез обезщетяване. Източник: лекционен курс по модула Урбанизъм и администрация на адвокат Валентина Бакалова.

ПУП изработен по общите правила на ЗУТ:

  • с ПУП за населено място или за част от него се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, като вътрешните им регулационни линии съвпадат с имотните граници. Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи;
  • въз основа на влезли в сила подробни устройствени планове недвижими имоти – собственост на юридически и физически лица, могат да бъдат отчуждавани по реда на ЗДС и на ЗОС за обекти – публична собственост на държавата и общините.

ПУП изработен по реда на член 16 ЗУТ:

  • с ПУП на всеки собственик на недвижим имот се определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. С ПУП се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната инфраструктура – публична собственост, и на общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура;
  • с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто.

Основни принципи на градската комасация:

  1. Урегулират се само територии с неурегулирани поземлени имоти, както и територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план;
  1. С подробния устройствен план за територията се определят необходимите площи за озеленяване и за обектите на техническата и социалната инфраструктура, както и размерът на процентната част, която следва да бъде отстъпена в полза на общината от всеки неурегулиран поземлен имот;
  1. Всеки собственик получава равностоен урегулиран имот или имоти в същата местност при съблюдаване на устройствената зона, в която неурегулираният имот е имал преобладаващо местоположение;
  1. Урегулираните имоти са с пазарна стойност, не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им;
  1. Отстъпените части от неурегулирани поземлени имоти се придобиват от общината със строго определено предназначение, което не може да бъде променяно.

Производство по изработване и одобряване на ПУП по правилата на член 16 от ЗУТ (градска комасация):

1) приемане на решение на компетентния орган за изработване на подробен устройствен план по реда на член 16 от ЗУТ;

2) изработване на проект за подробен устройствен план, с който се определят:

  • обектите на публичната собственост на общината (озеленени площи за широко обществено ползване, улици, булеварди и други обекти на техническата и социалната инфраструктура в обхвата на плана);
  • процентът за редукция на площта на имотите;
  • равностоен урегулиран имот (имоти) за всеки собственик;

3) приемане на решение на комисията по член 210 от ЗУТ за стойността на имотите:

  • преди урегулирането им и на пазарна стойност на урегулираните поземлени имоти,
  • образувани с проектоплана;

4) съобщаване, разглеждане, одобряване и влизане в сила на плана (приложими са общите правила на ЗУТ);

5) издаване на заповед от кмета на общината на основание член 16, алинея 5 от ЗУТ за точно индивидуализиране на всеки отделен урегулиран поземлен имот;

6) изпращане на заповедта на Службата по вписванията за вписване в имотния регистър;

7) изпращане на влезлия в сила план на Агенцията по геодезия, картография и кадастър за служебно нанасяне в кадастъра (член 57 и следващите от Наредба № 3 от 28-ми април 2005 година за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри).

fig-1-simple-scale

Схема 1. Прилагане на „просто скалиране“

Основните смущения и спорове, които пораждат правилата на член 16 от ЗУТ (градската комасация) са свързани с „разместването на собствеността“, както и с широко разпространеното становище, че е налице „безвъзмездно“ отнемане на част (до 25 %) от неурегулираните поземлени имоти в полза на общината.

В отклонение на правилото на член 17 от ЗУТ, че при устройването на териториите посредством подробен устройствен план задължително се съблюдават кадастралните граници на поземлените имоти и „придаване по регулация“ или „отнемане по регулация“ по принцип е недопустимо, с влизането в сила на подробния устройствен план, одобрен на основание член 16 от ЗУТ, собствеността върху неурегулиран поземлен имот се трансформира в собственост върху урегулиран поземлен имот (имоти). Разместването на собствеността може да засегне границите на правото на собственост (физическите граници на поземления имот), площта и местонахождението му. Разместването на собствеността настъпва по силата на самия подробен устройствен план. Съгласно член 16, алинея 5 от ЗУТ собствениците на поземлени имоти придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части от датата на влизане в сила на плана. За да настъпи вещноправният ефект обаче, подробният устройствен план трябва задължително да бъде одобрен на основание член 16 от ЗУТ.

Пропускането на основанието на член 16 от ЗУТ в решението за одобряване на проекта ще затрудни доказването на принципите на урегулиране, възприети с плана, и може да доведе до отмяната му като незаканосъобразен поради нарушение на член 59, алиеня 2, точка 4 от АПК (непосочване на фактическите и правни основания за одобряване на плана). Правилото на член 16, алинея 5 от ЗУТ, което придава вещноправни последици на подробния устройствен план е въведено при строги ограничения и императивни кумулативни изисквания относно равностойността на новообразуваните урегулирани имоти, местоположението им в същата местност, съответно в по-благоприятната устройствена зона, както и задължението за всеки неурегулиран поземлен имот да бъде определен съответен урегулиран имот. Като допълнителни гаранции за защита интересите на собствениците на неурегулирани поземлени имоти е изискването урегулираните поземлени имоти, които придобиват собствениците да бъдат с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им. Неспазването на което и да е от посочените кумулативни изисквания е основание за отмяна на подробния устройствен план при обжалването му по съдебен ред. Проверката на съда включва и решението на комисията по член 210 от ЗУТ, с което се определят стойността на имотите преди урегулирането им и пазарната стойност на урегулираните поземлени имоти, образувани с плана.

Друг основен въпрос е от кой момент ще се извърши разместването на собствеността? В алинея 5 на член 16 от ЗУТ е казано, че собствеността се придобива с влизане в сила на плана, т.е. трансформирането на собствеността върху един неурегулиран поземлен имот в собственост върху урегулиран поземлен имот, определен с подробен устройствен план се извършва със самия подробен устройствен план, считано от деня на влизането му в сила. Трансформацията на собствеността не настъпва с влизането в сила на заповедта по член 16, алинея 5 от ЗУТ. С нея само се извършва индивидуализиране на новообразувания урегулиран поземлен имот, който се получава в резултат на прилагането на подробния устройствен план, одобрен при условията на член 16 от ЗУТ. Тази идентификация е необходима, защото след влизането в сила на ПУП по член 16 от ЗУТ ще липсва идентичност между имотите, описани в документите за собственост, и урегулираните поземлени имоти, придобити в резултат на действието на плана. Процедурата по отразяване на настъпилите промени в границите на поземлените имоти и получаването на идентификатор са уредени в Наредба № 3 от 28-ми април 2005 година за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (член 60 от наредбата).

Задължително ли е проектите за подробни устройствени планове по член 16 ЗУТ да се изработват въз основа на влязла в сила кадастрална карта? Действително така гласи разпоредбата на член 16, алинея 2 от ЗУТ. През последните няколко години обаче на основание Параграф 6, алинея 7 от ПР на ЗУТ се наложи практиката за териториите, за които няма изработена и приета кадастрална карта, при изработването на проектите по член 16 от ЗУТ да се използват „наличните кадастрални планове, плановете за земеразделяне и другите планове, свързани с възстановяване правото на собственост върху земеделски земи и земи и гори от горския фонд“.